Земельные истории - II. Денежная оценка земли. Экспертная и нормативная

Printer Friendly, PDF & Email
Продолжение. Начало «Земельных историй» - «Провинция» № 30.

В процессе развития государства происходит процесс становления и развития земельных отношений. Земля, как объект первичных правоотношений, требует учета, оценки и оформления. Несмотря на то, что существует «земельная конституция» - Земельный кодекс, вопросы с землей регулируют и другие специальные и отраслевые законы Украины, постановления, приказы, инструкции, правила, методики. И с каждым годом их все больше и больше. Складывается впечатление, что государство и чиновники пытаются придумать правила поведения для всех случаев жизни, связанных с землей и земельными отношениями.  Но зарегулированность этих отношений на практике приводит к тому, что во всем этом «земельном лесу» легко заблудиться.

У рядового землепользователя возникает стойкое убеждение, что все это делается умышленно, дабы запутать, обмануть, втихую вытащить как можно больше денег, а то и вообще - лишить куска земли под благовидным предлогом. Законодательство правила игры на земельном рынке запутало, и ясности, похоже, не видать.

Так, на сегодняшний день у землепользователей и владельцев участков при посещении различных земельных контор не возникает даже желания разбираться в хитросплетениях этого всего. Для примера, приведем два момента, которые вызывают больше всего вопросов: нормативная денежная оценка земельного участка и экспертная денежная оценка.

Нормативная денежная оценка и экспертная оценка одного и того же земельного участка по сути разные понятия. Поэтому и определяются они по-разному. Итак, нормативная денежная оценка земли применяется для определения земельного налога, для расчетов арендной платы за земельный участок. Все это указано в статьях ЗУ «О плате за землю». Для определения нормативной денежной оценки земельного участка, в зависимости от категории земель, используют одну из методик, разработанных Кабинетом Министров (Методика № 213, Методика № 525).

Так, к примеру, в основу определения нормативной денежной оценки земель:

а) с/х назначения положен рентный доход, который создается при производстве зерновых культур  и определяется по данным экономической оценки сельскохозяйственных угодий;

б) промышленности, транспорта и связи, электроэнергетики и других – рентный доход от целевого использования земельных участков и осуществленного улучшения их обустройства;

в) населенных пунктов – капитализация рентного дохода, который получается в зависимости от места расположения населенного пункта, обустройства его территории, а также качества земель с учетом большого числа других факторов (инженерные коммуникации, экологическое состояние, транспортные составляющие, инфраструктура дорожных развязок и дорожного покрытия и другие недостатки и преимущества).

Убедительная просьба землевладельцам, пользователям и арендаторам земли г.Константиновка ознакомиться с решением городского совета «О новой денежной оценке городской земли» от 27 мая 2008 года. Это не просто голословная просьба потешить чье-либо  самолюбие. Этот совет направлен на то, чтобы уберечь потенциальных собственников и арендаторов городской земли от непредвиденных и сильно увеличившихся земельных платежей. Говоря простым языком, прежде чем купить какой-то объект недвижимости или пустой участок земли, поинтересуйтесь наперед, какую сумму земельного налога или арендной платы вам предстоит платить ежегодно. Соизмерьте городские аппетиты (бюджетные) со своими возможностями. Заложите туда инфляционные моменты и делайте определенные выводы. Одним словом, считайте свои деньги заранее, а не потом, как-нибудь, на авось и пр.

Для примера, приведем ситуацию с одним городским предприятием, за которым числится 8 га земли. По новой денежной оценке оно должно будет платить в городской бюджет более 900 тысяч гривен в год – просто шальные деньги, хотя до недавнего времени эта сумма была в несколько раз меньше. Теперь данное предприятие на пороге раздумий: либо отказываться от земли, либо такие платежи за землю приведут его к банкротству.

В знаменательном вышеупомянутом решении городского совета имеется две таблицы, с помощью которых, не мудрствуя лукаво, можно определить стоимость одного квадратного метра по территории всей Константиновки. Путем несложных математических подсчетов спрогнозировать стоимость земли для расчета земельного налога или арендной платы не составит труда. Вполне возможно, что многие крупные предприятия начнут возводить строения на землях, которые имеют наименьшую ценность, что реально соответствует окраинам города, бо шибко дорогая землица в центре города!

Основные правила осуществления экспертной денежной оценки земельных участков сформулированы в Методике № 1531 (Постановление КМУ от 11.10.2002 г.), для которой был еще разработан Порядок № 2 (Приказ Госкомзема от 09.01.2003 г.). В соответствии с этими документами, экспертная денежная оценка определяется при помощи одного или нескольких  методических подходов. При этом экспертная денежная оценка применяется для:

- осуществления гражданско-правовых сделок, для оценки земельных участков, наиболее эффективное использование которых заключается в получении дохода от их продажи (применяется подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков);

- оценки земельных участков, которые будут сдаваться в аренду и последующей оценки дохода от такой сдачи;

- учета улучшенных земельных участков (применяется подход, который основывается на учете расходов на земельные улучшения. Здесь имеется ввиду мелиорация засушенных земель, устройства дренажа и ирригации; очистка от мусора и другие всевозможные улучшения).

Из вышеизложенного следует, что оснований для отличия стоимости земельного участка, которая определена в результате нормативной оценки, от стоимости того же участка, которая рассчитана путем экспертной оценки, более чем достаточно.

Более или менее одинаковыми такие величины будут (в отношении оценки), например, если экспертная оценка земельного участка проведена с учетом или с помощью метода капитализации дохода. Здесь имеется ввиду, что доход, извлекаемый из земельного участка, взят по-максимуму, с учетом его целевого назначения.

Если говорить откровенно, то существует масса факторов, влияющих на оценку земельного участка. И для того, чтобы определиться, какая оценка является справедливой, заказчику этой самой оценки необходимо будет внимательно, даже очень внимательно ознакомиться со всеми моментами и нюансами по очень простой причине: оценка земли — дело недешевое, но необходимое, и поэтому к данному вопросу нужно отнестись очень серьезно.

Весь этот рассказ сводится к одному: в нашем городе происходит маленькая «земельная революция».  И для того, чтобы где ни попадя лишний раз не платить свои кровные за различные сомнительные справки и услуги околоземельным фирмам и фирмочкам, читайте, вникайте  в вопросы, связанные с получением земли в аренду, покупкой ее, уплатой налогов и аренды. Ведь с каждым днем стоимость решения этих вопросов становится все дороже.

Продолжение земельной темы следует...